Mật độ xây dựng là gì? Cách tính mới nhất theo thông tư 01/2021

• Mật độ xây dựng và chiều cao tối đa công trình luôn là vấn đề được quý gia chủ quan tâm nhất khi chuẩn bị xây dựng.
• Vì khi xác định được mật độ và chiều cao thì chúng ta mới triển khai tiếp được các bước thiết kế.
• Công ty xây dựng Phúc Khang chuyên cung cấp dịch vụ xây nhà trọn gói, quý vị có thể liên hệ để được hỗ trợ thông tin về mật độ xây dựng của công trình nhé.
• Sau đây là bài viết chi tiết về mật độ xây dựng theo Thông tư 01/2021/TT-BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng.

1. Mật độ xây dựng là gì?

Mật độ xây dựng (tiếng Anh là Building Density) là tỉ lệ chiếm đất của các công trình xây dựng chính trên tổng diện tích của khu đất, tùy theo là mật độ xây dựng thuần hay gộp sẽ được quy định khác nhau.

2. Phân loại mật độ xây dựng

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm Thông tư 01/2021/TT-BXD (có hiệu lực ngày 05/07/2021) thay thế Thông tư số 22/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019 ban hành QCVN 01:2019/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng, thì mật độ xây dựng sẽ có 2 loại như sau:

• Mật độ xây dựng thuần (net-tô): là tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình xây dựng trên tổng diện tích lô đất (không bao gồm: các công trình như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi đỗ xe, sân thể thao, công trình hạ tầng kỹ thuật).
• Mật độ xây dựng gộp (brut-tô) của một khu vực đô thị: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng trên toàn khu đất (bao gồm: cây xanh, sân vườn, đường nội bộ, không gian mở và khu vực không xây dựng công trình).

3. Quy định về mật độ xây dựng tối đa

• Quy định về mật độ xây dựng tối đa có rất nhiều trường hợp phụ thuộc vào nhiều yếu tố về phân cấp công trình xây dựng.
• Bảng quy định mật độ xây dựng tối đa bên dưới chỉ áp dụng cho: nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập.
• Lô đất có diện tích > 500m2 sẽ do cơ quan quản lý Quy hoạch kiến trúc có thẩm quyền xem xét và cung cấp thông tin quy hoạch đô thị cụ thể theo quy định, phù hợp pháp lý quy hoạch xây dựng hiện hành.

• 7 quận nội thành trung tâm bao gồm: quận 1, 3, 4, 5, 10, Phú Nhuận, Bình Thạnh.
• 9 quận nội thành bao gồm: quận 2, 6, 7, 8, 10, 11, Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp.
• Quận ngoại thành (4 quận – 4 huyện) bao gồm: quận 9, 12, Thủ Đức, Bình Tân và các huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi.

Ví dụ: Diện tích đất: 5 x 20 =  100 m2, xây trong khu nội thành.

• • Mật độ xây dựng: 85% diện tích đất
  • Diện tích xây dựng: 5 x 17m = 85 m2
  • Diện tích chừa mật độ: 5 x 3m = 15 m2

Hướng dẫn thủ tục xin giấy phép xây dựng năm 2023

4. Cách tính mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất (m²) / Tổng diện tích lô đất (m²) x 100%

Cách tính mật độ xây dựng bằng công thức nội suy

Trường hợp diện tích lô đất ở giữa một khoảng nào đó trong bảng tính mật độ thì sẽ sử dụng phương pháp nội suy công thức như sau:

• Nt: mật độ xây dựng của khu đất cần tính
• Ct: diện tích khu đất cần tính
• Ca: diện tích khu đất cận trên (trong bảng thông số)
• Cb: diện tích khu đất cận dưới
• Na: mật độ xây dựng cận trên
• Nb: mật độ xây dựng cận dưới

Ví dụ: diện tích đất 95 m2, xây dựng trong nội thành

• • Ct = 95 m2     Ca = 90 m2     Cb = 100 m2       Na = 100 %     Nb = 80 %
  • Mật độ xây dựng (%) = 100 + [(80 – 100) / (100 – 90)] x (95 – 90) = 90%
  • Diện tích xây dựng thực tế = 95 m2 x 90 % = 85.5 m2

Xem thêm cách tính diện tích xây dựng dựa trên mật độ xây dựng chi tiết nhất năm 2023

5. Các quy định về chiều cao công trình xây dựng

Chiều cao công trình xây dựng là gì?

• Chiều cao công trình xây dựng là chiều cao được tính từ cao độ mặt đất của công trình xây dựng theo quy hoạch được duyệt đến điểm cao nhất của công trình xây dựng (kể cả tum hoặc mái). Đối với công trình xây dựng có nhiều cao độ khác nhau thì chiều cao được tính từ cao độ mặt đất thấp nhất.
• Lưu ý: Các thiết bị kỹ thuật và chi tiết kiến trúc trang trí không được tính vào chiều cao công trình như: cột thu lôi – ăng ten, bồn nước, ống khói – hơi, …

Cao độ tối đa từ vỉa hè đến các tầng

Số tầng cao tối đa của công trình

Các quận trung tâm: là quận 1, 3, 4, 5, 10, Phú Nhuận, Bình Thạnh.

Lô đất lớn: có diện tích tối thiểu 150m2 và chiều rộng tối thiểu là 6,6m. Có thể có nguồn gốc từ nhiều lô đất nhỏ nhưng đã chuyển nhượng (mua bán) hoặc ủy quyền cho một cá nhân hoặc tổ chức để xây dựng khai thác một công trình riêng lẻ.​

Trục đường thương mại – dịch vụ: được xác định trong quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết hoặc do UBND TP, UBND Quận – Huyện, Sở Quy hoạch – Kiến trúc xác định trên bản đồ hoặc bằng văn bản theo các tiêu chí sau:

• Khu vực trung tâm thành phố – quận – huyện.
• Trục giao thông quan trọng nối liền các trung tâm khu vực.
• Chiều rộng lòng đường đảm bảo việc các làn xe ô tô đậu dễ dàng và lưu thông thuận tiện, có vỉa hè đủ rộng để đậu xe máy và người đi bộ lưu thông.

Tìm hiểu khái niệm Lộ giới là gì? Chỉ giới xây dựng?

6. Hải Âu hỗ trợ miễn phí kiểm tra mật độ và chiều cao công trình

• Tại Hải Âu, chúng tôi hỗ trợ quý khách hàng kiểm tra chi tiết mọi vấn đề về mật độ xây dựng liên quan đến công trình.
• Nếu quý vị có thắc mắc cần tư vấn chi tiết hơn xin liên hệ với công ty xây dựng Hải Âu qua hotline: 0901 929 118 để được các Kiến Trúc Sư tư vấn chuyên sâu hơn.